Cộng đồng người Việt là một trong số các di dân tại Hoa Kỳ có khuynh hướng tạo dựng cho mình một căn nhà sau khi cuộc sống tương đối ổn định. Tuy nhiên vào thời điểm mà thị trường địa ốc tại Hoa Kỳ đang trên đà xuống dốc, nhiều người Việt đầu tư vào ngành địa ốc quá nhiều, bất kể khả năng tài chính của mình, đã lâm vào tình trạng vô cùng khó khăn. Trần Nam trong Ban Việt Ngữ VOA đã tiếp xúc với anh Anh Trần Huy Phương, giám đốc điều hành Văn phòng Selection Realty and Mortgage tại San Jose, nơi có rất đông người Việt cư ngụ, để tìm hiểu thêm về những gì đã xảy ra trên thị trường địa ốc trong những năm gần đây và hậu quả của sự suy thoái trên thị trường này đối với cộng đồng người Việt tại địa phương:
Một số chuyên gia trong ngành địa ốc nhận định rằng có nhiều nguyên nhân gây ra tình trạng trì trệ trên thị trường địa ốc, tuy nhiên, nguyên nhân chính vẫn là việc xây cất nhà cửa quá nhiều trong khi nhu cầu người mua thì lại quá ít.
Theo lời anh Trần Huy Phương, Giám Đốc Điều Hành Văn Phòng Selection Realty and Mortgage tại San Jose, một công ty giúp khách hàng mua bán các bất động sản và giúp vay tiền để mua nhà, thì điều này đã phản ảnh thực trạng hiện nay.
Trần Huy Phương: Rất là đúng, nếu mà nói về cả nước Mỹ thì số lượng nhà bán ra đã giảm hẳn, và tại rất nhiều vùng, giá nhà bán ra cũng giảm xuống rất nhiều. California, Tiểu Bang mà Phương đang ở là Tiểu Bang mà lúc nhà lên giá thì cũng lên rất là dễ sợ nhưng khi nhà xuống giá thì California cũng bị điêu đứng luôn. Trong danh sách 20 thành phố bị mất giá nhiều nhất nước Mỹ thì California có đến 10 thành phố nằm trong danh sách đó.
Cũng may là vùng Phương ở, gọi là vùng Bay Area, tức là vùng Vịnh, và cũng được biết đến là vùng Thung Lũng Hoa Vàng, Thung Lũng Điện Tử, thì giá nhà cửa không xuống nhiều quá. Thậm chí có những thành phố trong vùng này mà nhà bán rất là chạy, chẳng hạn như Moutain View, Campbell, nhà vẫn bán dễ dàng.
Thưa anh, người Việt thường hay có câu có an cư mới lạc nghiệp, và đã có rất nhiều người Việt Nam mua nhà, vậy khi thị trường địa ốc bị trì chậm như hiện nay thì người Việt đã bị ảnh hưởng như thế nào, có nhiều như những người Mỹ hay không?
Trần Huy Phương: Phương nghĩ ảnh hưởng còn nặng nề hơn người Mỹ nữa bởi vì người Việt mình mê nhà hơn là người Mỹ. Có lẽ một phần là vì văn hóa, vì cái tập quán của mình mà như anh vừa nói là có an cư thì mới lạc nghiệp. Thí dụ như người Mỹ thì lương bổng của họ phải đến một mức nào đó thì họ mới nghĩ đến chuyện mua nhà trong khi người Việt thì tiền bạc chưa được như vậy thì cũng nhảy ra mua nhà, một phần là vì người Việt mình hay đùm bọc lẫn nhau, cha mẹ anh em bạn bè thương yêu giúp đỡ lẫn nhau, cho nên mặc dù người đó chưa sẵn sàng lắm nhưng họ cũng cứ đẩy mua nhà và hứa hẹn rằng nếu có khó khăn gì thì chúng tôi sẽ giúp đỡ. Phần khác thì một số người Việt mình dường như có máu liều, hay máu cờ bạc, cho nên khi mà nhà cửa lên ào ào như vậy thì có rất nhiều người Việt đi ra chỗ này mua 5 căn, ra chỗ kia mua 7 căn, đến chỗ nọ mua mười mấy căn, cho nên khi nhà xuống giá như thế nào thì nhiều người Việt lâm vào tình trạng thê thảm lắm.
Thưa anh lý do nào đã khiến cho nhà cửa xuống giá và bán chậm như hiện nay?
Trần Huy Phương: Có rất nhiều lý do, nguyên nhân khá phức tạp mà hiện giờ các bậc học giả vẫn còn đang bàn cãi với nhau. Tuy nhiên theo ý kiến riêng của Phương thì nó đã bắt nguồn từ cái việc chính phủ Liên Bang trong năm 2012, 2002, sau biến cố 11 tháng 9 và sau khi các hãng điện tử đi xuống quá nhiều, kinh tế của Mỹ trì trệ, và chính phủ Liên Bang đã hạ lãi suất đến mức thấp nhất trong gần 4, 5 chục năm qua trong lịch sử Mỹ, cho nên người ta mới đua nhau mượn tiền mua nhà. Song song với vấn đề tiền lời thấp như vậy, các ngân hàng lại càng ngày càng dễ dãi trong việc cho khách hàng mượn tiền mua nhà.
Có những cái vùng hồi xưa chỉ là sa mạc, hoặc chỉ là đất ruộng đất rẫy thôi mà bây giờ người ta đến người ta xây lên hàng trăm hàng ngàn căn nhà nhưng chẳng có ai đến ở cho nên đến một lúc nào đó khi giá nhà lên cao quá thì nó phải xuống thôi.
Lãi suất thấp và sự dễ dãi của các ngân hàng trong việc cho vay tiền mua nhà có phải là những yếu tố chính khiến cho người ta đua nhau mua nhà, có nhiều ngôi nhà giá đến năm sáu trăm ngàn đô la mà cũng có người tranh nhau mua, vậy là thế nào?
Trần Huy Phương: Tuy nhiên cái lý do người ta chọn mua nhà là vì người ta mong chờ là căn nhà sẽ lên giá. Thật sự thì trong những năm tháng trước đó, mỗi năm căn nhà này có thể lên giá 50 ngàn, 100 ngàn hay hơn nữa, do đó chủ nhà cứ ráng chịu đựng trả tiền nhiều một chút nhưng cuối năm có thể kiếm lời cả trăm ngàn ai lại không ham. Nhiều người đã không biết liệu cơm gắp mắm, họ vung tay quá trán, cái sức của họ chưa đầy đủ để họ ra mua nhà nhưng vẫn cứ nhào ra mua nhà.
Cộng thêm một điều đáng buồn nữa là có nhiều đồng nghiệp của Phương làm việc không được lương thiện cho lắm, họ vẽ vời thêm vô, và sau này có những loại nợ rất phức tạp. Thay vì mình mượn nợ và hàng tháng trả tiền lời để nợ của mình nó đứng yên hoặc trả thêm tiền gốc để nợ của mình càng ngày càng sụt nhưng có những loại nợ mà mỗi tháng mình chỉ trả một chút xíu tượng trưng thôi nhưng món nợ càng ngày càng tăng. Thí dụ một món nợ 400 ngàn nhưng sau một năm trả nợ như vậy thì món nợ đó lại thành 450 ngàn. Trong hoàn cảnh mà giá nhà cứ tiếp tục gia tăng thì món nợ này dù có tăng cũng không sao nhưng nếu căn nhà bị đứng giá hoặc sụt giá thì chỉ có nước phải bán căn nhà thôi.
Trong trường hợp chủ nhà không có đủ tiền để trả nợ mà nhà thì cũng không bán được thì chuyện gì sẽ xảy ra cho họ?
Trần Huy Phương: Khi ngân hàng không thể lấy được tiền thì họ có thể lấy lại căn nhà nhưng khi lấy lại căn nhà thì ngân hàng cũng không bán được mặc dù căn nhà đã được xuống giá rất nhiều. Có những căn nhà, chẳng hạn như được định giá 400 ngàn thì ngân hàng có thể cho mượn một số tiền lên đến 380 hoặc 400 ngàn luôn nhưng bây giờ lấy lại căn nhà này bán lại 300 ngàn chưa chắc đã có người mua. Nếu đăng bảng bán như bình thường mà không được thì ngân hàng sẽ bán đấu giá, cho nên bây giờ đã có những cuộc bán đấu giá khắp nước Mỹ và cái vùng mình ở đây Phương cũng đã thấy quảng cáo mấy chục vụ bán đấu giá nhà.
Trong khi thị trường nhà cửa đang có những xáo trộn như vậy, nếu như có người nào muốn mua nhà để ở thì bây giờ có phải là thời điểm thích hợp để mua nhà hay không?
Trần Huy Phương: Phương nghĩ rằng mua nhà để ở gần như lúc nào cũng là tốt cả, bởi vì luật lệ ở Mỹ khuyến khích người ta mua nhà, và những người mua nhà có nhiều cái lợi về thuế má. Hơn nữa khi không bàn đến chuyện tiền bạc thì việc sở hữu một căn nhà sẽ cho ta một cảm giác tự hào không phải là nhỏ, và là một nguồn lợi không phải là nhỏ. Tuy nhiên người mua phải ở trong tình trạng sẵn sàng, phải có khả năng để mua nhà để khi mua được thì mình mới cảm thấy thoải mái và hãnh diện chứ không phải là một gánh nặng.
Tình hình chính trị tại Hoa Kỳ có ảnh hưởng gì đến địa ốc hay không? chẳng hạn như chiến tranh Iraq và cuộc bẩu cử Tổng Thống vào năm tới tại Hoa Kỳ?
Phương không nghĩ rằng các vấn đề này có ảnh hưởng nhiều đến vấn đề địa ốc bởi vì người dân Mỹ rất là lạc quan. Cái ảnh hưởng nhiều vẫn là vấn đề lãi suất, và cái ảnh hưởng rất là lớn hiện nay là sau khi các ngân hàng thua lỗ vì những người vay nợ không trả được phải forclosures nhiều quá cho nên các ngân hàng, cách đây khoảng một hai tháng đã siết chặt các thủ tục cho vay rất nhiều. Bây giờ đi mượn nợ được gọi là Jumbo loan, tức là trên 417 ngàn, thì lãi suất rất là cao và gần như những người nào mà tín dụng hơi xấu hoặc mức thu nhập thấp một chút cũng không thể mượn được.
Ngày xưa khi có 100 người đến gặp Phương nhờ mượn nợ để mua nhà thì có đến 80 hay 90 người có kết quả nhưng bây giờ trong số 100 người thì Phương chỉ làm được chừng 10 người hay 15 người là tối đa. Cho nên số người muốn mua nhà đã ít mà khi họ muốn mua nhà mà mua được thì lại càng ít hơn, cho nên dẫn đến tình trạng đã trì trệ lại càng trì trệ thêm.
Anh có ý kiến gì về triển vọng của thị trường nhà cửa trong thời gian tới?
Trần Huy Phương: Mặc dù đường đi bây giờ có vẻ bi đát lắm nhưng thật ra nếu mình coi lại thì chuyện này bắt buộc nó phải xảy ra thôi. Cái nhà mà nó lên cao quá thì không có bao nhiêu người làm ăn lương thiện lại có được căn nhà mà họ mơ ước cả. Ngay bây giờ trong khi giá nhà sụt xuống thì tiền mướn nhà đã lên rất là nhiều rồi.
Những căn nhà mà năm rồi mướn 2000 bây giờ có thể lên đến 2500, 2800, và khi mà tiền mướn nhà càng ngày càng tăng trong khi tiền mua nhà càng ngày càng rẻ thì người ta lại bắt đầu nghĩ đến chuyện mua nhà và tình trạng nhà đất lại quân bình trở lại cho nên đừng có bi quan quá, trời sinh voi sinh cỏ mình cứ ráng từ từ mà làm, và nếu ai đã từng vấp ngã và bị mất tiền thì hãy xem đây như là một bài học, cái chu kỳ này nó sẽ còn trở lại và sẽ còn có những cái cơ hội khác cho mình để mình có thể lấy lại vốn của mình để mình làm thêm tiền ra nữa, hy vọng là mình sẽ thành công trên đường dài.
Cám ơn anh Huy Phương đã dành cho Đài Tiếng Nói Hoa Kỳ buổi nói chuyện hôm nay.
