Một loạt các biện pháp hỗ trợ gần đây sẽ mở đường thoát quý báu cho các nhà phát triển bất động sản thiếu vốn của Trung Quốc, nhưng lĩnh vực này khó có thể phục hồi hoàn toàn vì ngày càng khó tìm được người mua, các chủ ngân hàng, các nhà phát triển bất động sản và giới phân tích cho biết.
Lĩnh vực bất động sản là một trụ cột chính của nền kinh tế Trung Quốc.
Từ một cuộc thanh lọc sâu rộng cách đây vài năm cho đến một loạt các biện pháp tài chính hiện nay, cách tiếp cận đã thay đổi của Trung Quốc đối với lĩnh vực bất động sản cho thấy tình hình đã trở nên tồi tệ ra sao.
Bị đè nén bởi các biện pháp kiềm chế COVID-19 kéo dài, giá nhà giảm và tỷ lệ thất nghiệp gia tăng ở nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, nhiều người có dự định mua nhà đang trì hoãn kế hoạch của họ, tất cả những điều này tạo ra thách thức cho các nhà phát triển bất động sản và giới hoạch định chính sách.
"Những chính sách này sẽ có ít hiệu quả lâu dài và giá bất động sản sẽ không tăng đáng kể", Jack Yang, một kỹ sư ở Bắc Kinh, nói và lưu ý rằng "thu nhập trong tương lai" đã trở thành mối quan tâm chính của người mua nhà.
Yang cho biết anh đã tạm dừng kế hoạch bán nhà đang ở và mua một căn nhà mới do các hạn chế về COVID, lương bị cắt giảm và lo ngại rằng anh có thể mất việc.
Các cơ quan quản lý Trung Quốc đã vạch ra 16 biện pháp hỗ trợ vào tuần trước, chủ yếu nhằm tăng tính thanh khoản cho các hãng bất động sản, trong gói giải cứu toàn diện nhất cho lĩnh vực này kể từ khi nó bị khủng hoảng nợ năm ngoái.
Thị trường hoan nghênh các biện pháp đó, bao gồm việc gia hạn trả nợ và tiếp cận dễ dàng hơn với nguồn vốn mới, nhưng các chủ ngân hàng và giới phân tích nói rằng chúng chỉ giải quyết các vấn đề về nguồn cung của thị trường bất động sản, trong khi làm sao để khôi phục nhu cầu vẫn là mối quan tâm chính.
Nhu cầu về bất động sản, lĩnh vực chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc, đã bị ảnh hưởng nặng nề trong năm qua khi nhiều hãng bất động sản lao đao do bị hết khủng hoảng này đến khủng hoảng khác và ngừng xây dựng căn hộ vì họ hết tiền.
Tình trạng suy thoái kinh tế do phong tỏa vì COVID ở nhiều thành phố cũng góp phần khiến những người mua như Yang hoãn kế hoạch vay nợ để mua nhà mới - theo các chủ ngân hàng và giới phân tích, xu hướng này khó có thể thay đổi một sớm một chiều.
Dữ liệu chính thức cho thấy doanh số bán bất động sản tính theo diện tích sàn đã giảm tháng thứ 15 liên tiếp trong tháng 10, trong khi giá nhà mới giảm với tốc độ nhanh nhất trong hơn 7 năm.
John Lam, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc và Hong Kong tại UBS nói rằng động thái hỗ trợ thanh khoản của chính phủ "đã phần nào phá vỡ chu kỳ tiêu cực", đồng thời nói thêm rằng điều này "sẽ là một điều tích cực về mặt phục hồi nhu cầu".
Nhưng hãng xếp hạng tín dụng Fitch hôm 15/11 cho biết họ vẫn giữ nguyên dự báo rằng doanh số bán nhà mới có "xu hướng gần như không thay đổi" trong năm 2023 ngay cả sau khi có các biện pháp hỗ trợ mới nhất.
Nhu cầu nhà ở “phụ thuộc vào sự phục hồi về tâm lý của người mua nhà và triển vọng việc làm, điều mà chúng tôi cho rằng phụ thuộc vào việc nới lỏng đều đặn các biện pháp kiểm soát liên quan đến đại dịch của Trung Quốc”, hãng Fitch nói.
Hồi tuần trước, Trung Quốc đã nới lỏng một số quy định về COVID, nhưng các nhà phân tích cho rằng chiến lược “không có COVID” sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế.
Tuy Bắc Kinh đã giảm các chi phí về vay dài hạn để mua nhà và nới lỏng một số hạn chế trong năm nay để thúc đẩy việc mua nhà mới, song giới phân tích cho rằng việc chính quyền tập trung chủ yếu vào nhà ở giá rẻ và nỗ lực thúc đẩy "sự thịnh vượng chung" của Chủ tịch Tập Cận Bình có thể sẽ hạn chế nhu cầu.
RỦI RO TÍN DỤNG
Giá nhà giảm là mối quan ngại lớn đối với người mua nhà ở Trung Quốc, do một phần lớn trong số họ mua nhà mới như một phương án đầu tư, với lợi nhuận có lúc đã đạt tới 30%-50% chỉ sau một khoảng thời gian ở một số thành phố.
Bất chấp các biện pháp tăng thanh khoản gần đây, một số chủ ngân hàng cho biết các hãng bất động sản tiếp tục đối mặt với rủi ro tín dụng do triển vọng không chắc chắn.
“Các biện pháp đó sẽ cải thiện môi trường tài chính bất động sản, có nghĩa là đối với các ngân hàng, vòng luẩn quẩn và vòng xoáy tử thần giữa rủi ro bất động sản và rủi ro tài chính đã được giảm bớt”, một quan chức của một ngân hàng thương mại cỡ trung cho biết.
“Nhưng còn quá sớm để nói rằng đã có thể rút đi lời cảnh báo về rủi ro tín dụng đối với bất động sản”, vị quan chức ngân hàng giấu tên nói.
Theo UBS, các ngân hàng Trung Quốc có khoảng 88 nghìn tỷ nhân dân tệ (12,43 nghìn tỷ đô la) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.
UBS ước tính sự suy thoái của lĩnh vực bất động sản sẽ khiến hệ thống ngân hàng thiệt hại tới 1,4-1,5 nghìn tỷ nhân dân tệ trong vài năm tới, chủ yếu là do các khoản lỗ tiềm ẩn trong các khoản vay phát triển bất động sản không được đảm bảo, trái phiếu và tài sản phi tiêu chuẩn của ngân hàng.
Tuy nhiên, hiện tại, mối quan ngại chính của một số người mua nhà là liệu các biện pháp mới nhất có giúp các chủ đầu tư thoát khỏi khủng hoảng và tiếp tục xây dựng căn hộ hay không.
Sam Wang, 22 tuổi, làm nghề tự do trong ngành ăn uống, cho biết một người họ hàng đã mua "một bất động sản được bán ở dạng trên giấy và phải thanh toán trước 100%" ở Vũ Hán khoảng 3 năm trước, nhưng đến nay nó vẫn chưa xây xong.
“Về phần mình, tôi chuẩn bị mua một căn nhà để ở và trong thời gian trước mắt, tôi sẽ cứ chờ xem thế nào đã”, Wang nói.
(Reuters)
Diễn đàn